前소유자 임대차계약 이어받으면 직전임대차계약 해당 안 돼

‘상생임대차계약’을 맺으면 조정대상지역 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 거주요건을 면제해주고, 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제된다.

‘상생임대차’에 해당하려면 ‘직전임대차계약’ 대비 임대료를 5% 이내로 인상하여 신규 또는 갱신 임대차계약을 맺어야 한다. 이때 ‘직전임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임대인이 같은 사람이라면 임차인은 달라져도 세제혜택을 받을 수 있다.

예를 들어 임차인 A에게 2년간 주택을 임대하고 A가 퇴거한 후 새로운 임차인 B에게 임대료를 5% 이내로 인상하여 신규 임대차계약을 체결한 경우에는 상생임대주택에 대한 양도세 특례를 적용받을 수 있다. 제도의 취지가 임대료 인상률에 제약을 둠으로써 상대적으로 저렴한 임대주택을 공급하게 하기 위한 것이니만큼 임차인이 동일할 필요는 없기 때문이다.

그런데 임대인이 바뀌는 경우에는 주의해야 한다. 기존 임차인이 살고 있는 주택을 이른바 '세안고' 취득하여 임대를 이어받은 경우 기존 임대차계약은 '직전임대차계약'에 해당하지 않는다. 해당 임대차계약은 이전 소유자와 현 소유자로 임대인이 달라졌기 때문이다.

주택 소유권을 넘겨받은 이후에 기존 임차인과 갱신 계약을 맺거나 새로운 임차인을 들여 신규 계약을 맺어야 '직전임대차계약'이 된다. 이후 현 소유자가 그 계약을 다시 갱신(재갱신)하거나 신규 임차인과 갱신계약을 맺으면서 임대료 5% 이내 인상 요건을 지킬 경우 상생임대차계약이 성립하는 것이다.

한편, 기존에는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이고 기준시가 9억원 이하 주택이어야 상생임대주택으로 인정했으나 '21년 12월 20일부터는 임대개시 시점에 다주택자여도 1주택자 전환 계약이 있다면 상생임대주택으로 인정한다.