최근 제한적 해석 추세…양도일 기준 주택 유무로 비과세 판단

1세대 1주택자가 양도소득세 비과세 요건을 충족했더라도 매매계약 전 미리 주택을 멸실하고 대지만을 양도한 경우에는 비과세가 적용되지 않으므로 주의해야 한다. 철거를 해버리면 주택이 아닌 나대지로 보아 비사업용토지에 해당하는 양도세가 적용된다.

A는 1998년 110평 대지에 3층 다가구주택을 신축하여 보유하다가 2016년 주택을 허문 후 그 땅을 2017년 00억 원에 양도하고, 비과세라고 생각하여 양도소득세를 신고하지 않았다. 그러나 2022년 과세관청으로부터 해당 토지에 대한 양도세 0억 원을 납부하라는 고지서를 받았다.

이에 불복한 A는 이의신청을 거쳐 심사청구를 제기하고, “세대주로 20여 년간 거주한 주택이 노후하여 부득이하게 철거 후 해당 주택의 부수토지를 매매했다”며, “주택 멸실 전 이미 비과세 요건을 갖추었으므로 이를 나대지로 보아 양도세를 부과한 처분은 부당하다”고 주장했다.

과세관청은 “매매계약을 체결한 후 양도하기 전에 1주택을 멸실한 경우라면 비과세 여부를 판단할 수 있으나 매매계약일 당시 이미 주택이 멸실된 상태고, 계약서상 관련 특약사항도 확인되지 않는다”며, “세법에서는 토지 양도 당시를 기준으로 하기 때문에 존치하던 주택이 철거된 후 나대지만을 양도한 것이 되어 비과세 적용을 할 수 없다”고 맞섰다.

심판청 역시 과세관청의 손을 들었다. 주택이 멸실된 때로부터 8개월 이상이 지나 쟁점토지의 매매계약이 이루어졌으며, 청구인과 같이 이 건 주택을 멸실하고 쟁점 토지만을 양도한 것과 관련한 예외규정은 확인되지 않는다는 것.

특히 이전에는 매매계약 체결 후 특약에 따라 잔금 전 멸실을 하는 경우 비과세를 인정했으나 최근 유권해석에서는 관련 법령을 보다 제한적으로 해석하고 있다고 답했다.

기획재정부의 세법 해석례(기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)를 보면 ‘주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우’에도 양도일(잔금청산일)을 기준으로 주택이 있는지에 따라 1세대1주택 비과세 여부를 판단해야 한다고 회신한 것이다.

따라서 주택을 임의로 멸실한 후 수개월이 경과하여 주택의 부수토지였던 쟁점토지만의 양도소득을 1세대1주택 부수토지의 양도소득으로 볼 수 없음은 명확해 보인다고 결론 지었다.

심사-양도-2023-0012 (2023.04.19)