< 질문 >

2019년 8월 무주택 상태에서 조정지역(현재는 비조정 서대문구) 무허가 유등기 주택 매수 (취득세 1.1%) (매수자는 어머니)

2020년 3월 세입자 퇴거, 거주요건을 위해 전입 (어머니 전입, 아버지는 이전부터 오랜기간 별도 거주)

2020년 3월~2023년 5월 현재까지 매달 전기세 1만원 미만 납부, 수도세는 간헐적으로 납부, 도시가스는 사용하지않아 해지만 하지 않고 기본료만 납부, 인터넷 사용안함 없음, 인근 카드 사용 내역 없음(본인 명의 카드 없음), 본인 명의 휴대 전화 사용 내역 없음(휴대폰은 해지 가능)

매수자이자 집주인이자 거주자인 어머니는 고령 (60대 후반)이어서 상시 거주는 하지 않고 있으며, 주로 지방에 계시고 있습니다. 사업차 서울에 올 때나 수도권 내 손자녀 육아로 연중 잠시만 머무는 상황에서

1. 2024년 3월 이후에 매도 시 거주 요건 2년을 충족하여 비과세라 할 수 있을 지요?

그리고 해당 주택 최초 매수가는 약 4억원, 해당 금액의 대부분을 자녀에게 차용하여 구매(차용증(공증받은), 통장거래 내역 있음)하였습니다. 해당 주택이 현재 6억이라 가정할 때

2. 자녀에게 증여를 할 경우 차용 내역을 어떻게 해서 증여를 해야할까요? (시세 70%로 할 경우 증여세는 안 나오니 거래는 70%로 거래하고, 양도세에서 문제 발생해서 시세의 95%로 양도세만 신고해야할까요?)

3. 매매와 증여 중 어떤 방법이 좋을까요?

4. 증여나 매매시 감정평가가 필요하다면 10억 미만이라 1곳만 받으면 되는 것 같은데, 실제 매매나 증여 전후로 6개월간 받은 감정평가서만 유효하죠?


<답변>

1. 상시 거주하지 않으셨으므로 거주요건을 충족했다 할 수 없으며, 거주는 세대(부모님 두분 모두)가 전원 거주해야 거주로 인정되므로 거주요건을 충족했다 할 수 없습니다.

해당 주택 최초 매수가는 약 4억원, 해당 금액의 대부분을 자녀에게 차용하여 구매(차용증(공증받은), 통장거래 내역 있음)하였습니다. 해당 주택이 현재 6억이라 가정할 때

2. 차용한 대주에게 차주가 증여하게 되면 주택가액에서 차용한 금액만큼은 매매가 되고 나머지 가액에 대해 증여한 셈이 됩니다. 마치 부담부증여와 비슷하게 되는 것입니다.

저가양도를 선택하셔도 됩니다. 시가보다 저가로 매매가를 책정하고 매매 대가로 차용한 금액을 변제하는 것으로 하실 수 있습니다. 차용금액과 매매가 차이만 추가로 대금을 지급하시면 될 것입니다. 말씀하신 대로 시가의 95% 이하로 저가 거래하시면 양도자의 양도세는 시가를 매도가액으로 보아 양도세 계산을 하게 되고, 시가의 70%보다 더 낮은 가격으로 거래를 하게 되면 70% 이하 금액만큼은 증여로 보아 증여세까지 계산하게 됩니다.

따라서 70%~95% 사이 가격을 정하신다면 증여세 문제는 없고 양도세에서 양도가액만 조정하시면 될 것입니다.

3. 매매와 증여 둘다 장단점이 있으니 형편에 맞는 선택을 하시면 됩니다.

4. 증여가액을 평가하는 문제에 있어서는 증여일 전 6개월과 후 3개월 이내의 평가서가 필요합니다만, 양도세의 저가/고가 여부를 판단하기 위해서는 양도일의 전 3개월과 후 3개월 이내의 평가서가 필요합니다.