[국세일보 제공] 지난해 부동산 또는 주식 등을 팔고 예정신고를 하지 않았거나 2회 이상 양도하고 자산종류별로 소득금액을 합산 신고하지 않았다면 이달 말일까지 양도소득세 확정신고를 해야 한다.

국세청은 이번 양도소득세 확정신고와 관련하여 불성실 신고 혐의자에 대해 검증을 통해 엄정 과세할 예정이다. 특히 거짓계약서를 작성하면 양도소득세 비과세ㆍ감면 혜택을 받지 못할 수 있다고 주의를 당부했다.

아울러 부동산 등 신고와 관련하여 ‘잘못 신고하기 쉬운 사례’를 공개했다.

양도소득세를 신고할 때는 양도가액은 적고, 취득가액은 클수록 차액이 적어지므로 세금 부담이 줄어든다. 때문에 양도가액을 부풀려서 신고하거나 신고를 하지 않았다가 적발되는 사례가 많았다.

납세자 A는 아파트를 10억 원에 분양받고 계약금 1억 원 납부 후, 프리미엄 3억원을 포함한 4억 원에 양도하고 프리미엄을 2억 원으로 줄여 신고했다가 적발됐다.

납세자 B는 본인 소유 토지가 국가산업단지에 편입되어 보상금 3억 원을 수령하고 양도소득세 신고했다. 그후 B는 보상금이 적다고 이의를 제기하여 5천만 원을 추가로 받았지만 이에 대해서는 신고를 하지 않았다가 적발됐다.

토지와 건물을 일괄 양도할 때 가액의 구분이 불분명하고 기준시가로 안분한 가액과 비교하여 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준시가로 안분하여 계산해야 한다. 그런데 감정평가 등 합리적인 근거없이 임의로 안분하여 양도차익을 과소 신고한 사례도 있었다.

부담부증여 후 채무 감소분에 대해 양도소득세를 신고하지 않은 경우도 적발될 수 있다. 부담부증여는 부동산 등을 증여할 때 은행채무 또는 전세보증금 등을 포함하여 증여하는 것으로, 채무액에 대해서는 양도소득세를 신고ㆍ납부해야 한다.

취득가액을 높여 양도차익을 줄이려는 시도도 국세청 감시망에 걸렸다. 납세자 F는 15년 전 국가로부터 취득한 토지를 최근 양도하면서 '오래전에 취득하여 취득가액을 모른다'며 환산취득가액으로 과다 신고했다. 그러나 국가 등 공공기관으로부터 취득한 토지는 취득가액을 확인할 수 있다. 이처럼 실지 취득가액을 확인할 수 있는 경우에도 취득가액을 환산하여 과다 신고하는 경우 적발될 수 있다.

부동산임대 사업자인 납세자 G는 상가건물 감가상각비를 종합소득세 필요경비에는 공제했으나, 추후 상가건물을 양도하면서 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않았다. 미분양 아파트를 할인분양 받아 취득해놓고 되팔 때는 당초 분양대가로 취득가액을 과다신고한 사례도 있었다.

양도소득세 신고 시 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 등의 적격증빙이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제된다. 납세자 I는 아파트 리모델링 비용 2천만 원에 대한 간이영수증을 받고 필요경비로 공제 받았다가 오류 신고로 분류됐다.

부동산 취득 시 차입한 은행 대출금 이자는 필요경비로 공제되지 않는데 이를 부당 공제 받았다가 적발된 사례도 있었다.

적용 대상이 아닌데도 비과세를 적용했다가 적발된 사례도 많았다. 거주요건을 충족하지 않고 1주택 비과세로 신고하거나 주거용 오피스텔을 주택에서 제외한 경우, 거짓매매계약서를 작성하여 비과세ㆍ감면 배제 대상임에도 1세대1주택 비과세 또는 감면으로 신고한 경우 등이 적발됐다.

1세대1주택을 매매특약에 따라 잔금청산 전에 용도변경한 꼼수 사례도 소개됐다. 기획재정부 유권해석에 따르면 2022년 10월 21일 이후 매매계약 체결분부터 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 양도물건을 판정한다.

그런데 납세자 M은 단독주택을 양도하면서 특약으로 잔금청산 전 근린생활시설로 용도변경하는 것으로 계약을 체결하고 잔금청산 전 용도변경을 했다. 양도일 현재 상가에 해당하므로 일반세율로 신고해야 하지만 1세대 1주택 비과세로 신고했다.

한편, 확정신고의무자가 기한 내에 신고를 하지 않으면 무신고 납부세액의 20%(부당무신고 40%)의 가산세가 부과된다. 또한 미납세액에 대해 1일당 0.022%의 납부지연가산세도 내야 한다.

[국세일보 최윤정기자]