2년 이상 보유(거주)한 12억 원 이하 주택 양도시 비과세
만30세 미만 자녀 중위소득 40%↑, 독립생계 유지해야 별도 세대
[국세일보 제공] 1세대 1주택자로서 2년 이상 보유 또는 거주한 12억 원 이하 주택을 팔 때는 양도소득세가 과세되지 않는다. 이때 ‘2년 거주’는 취득 당시 조정지역에 소재한 주택의 경우에만 적용되는 요건이다. 양도소득세를 줄일 수 있는 가장 효과적인 절세 전략은 이 ‘1세대 1주택 비과세 특례’를 적용받는 것이다. 이를 위해 1세대 또는 1주택으로 보는 요건을 명확하게 따져볼 필요가 있다. 
우선 ‘1세대’의 요건을 살펴보자. 양도세 비과세 요건 판단 시 주택 수는 소유자별이 아니라 세대별로 계산한다. ‘1세대’는 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위다.
동일한 주소에서 살고 있지 않더라도 ‘생계’를 같이 하는 경우에는 1세대로 본다. 세대원 중 일부가 취학이나 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시적으로 퇴거했더라도 생계를 같이 하는 것으로 보아 같은 세대로 본다.
부부는 떨어져 살더라도 동일한 세대로 본다. 다만, ‘19년부터는 법률상으로는 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 힘든 사실혼 관계에 있는 경우에도 같은 세대로 본다. 따라서 양도소득세를 줄이기 위해 위장이혼을 하는 등의 꼼수는 통하지 않는다.
원칙적으로 ‘세대’는 혼인을 전제로 하기 때문에 미혼 자녀는 따로 살더라도 별도세대로 인정받을 수 없다. 다만, 그 자녀의 나이가 만 30세 이상이면 배우자가 없어도 1세대로 본다. 따로 사는 자녀가 만 30세 미만인 경우에는 종합∙퇴직∙양도소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유주택을 관리하면서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 별도 세대로 인정한다. 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대 구성이 불가피한 경우에는 미성년자도 1세대로 본다.
다음으로 ‘1주택’ 요건을 따질 때 주의할 점을 짚어보자. 양도소득세법에서는 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 본다. 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부(公簿)상의 용도를 따른다. 따라서 주택을 양도하기 전에 반드시 공부를 확인하고 정리해야 한다.
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 특별한 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 각각을 하나의 주택으로 보지만, 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
예외적으로 이사 과정에서 일시적으로 2주택자가 되거나 동거부양 및 혼인, 상속으로 인한 2주택자가 되는 경우에 대해서는 일정 기간 내에 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 부여하고 있다.
미등기양도주택이나 실거래가와 다르게 업ㆍ다운계약서를 작성한 경우에는 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 적용받을 수 없다.
세무회계전문사이트 비즈앤택스는 “양도소득세를 내지 않으려고 형식적으로 세대분리를 하거나 서류상으로만 세대 분리 요건을 갖추고 부모님 또는 자녀 소유의 주택을 양도하면서 비과세 혜택을 받으려고 했다가 적발되면 세금 부담이 더 커진다는 점을 명심해야 한다”고 당부했다.
[국세일보 최윤정기자] |
