[국세일보 제공] 오피스텔을 취득하면서 업무용으로 사용하여 부가가치세를 환급받았더라도 주거용으로 전환하면 환급받은 부가가치세를 반납해야 한다.

오피스텔 보유 시 재산세를 상업분에서 주택분으로 변경한 경우에는 종부세 납세의무도 생긴다는 점을 유의해야 한다.

법인은 오피스텔을 취득하여 임대할 경우 발생하는 임대소득에 대해 법인세를 부담해야 한다. 처분 시 양도차익에 대해서도 법인세가 과세된다.

오피스텔은 주거용 또는 업무용 사용 여부에 따라 취득ㆍ보유ㆍ양도 각 단계별 부담해야 하는 세금이 달라진다. 따라서 발생할 수 있는 세금에 대해 미리 검토해보고 투자 계획을 세워야 한다.

법인은 오피스텔 취득 시 취득세와 건물분 부가가치세를 부담해야 한다. 토지분은 면세이므로 부가가치세가 적용되지 않는다.

취득세의 경우 업무용이든 주거용이든 관계없이 4.6% 세율이 적용된다. 단, 대도시 내에서 법인을 설립한지 5년 이내라면 취득세가 중과되어 세율 9.4%가 적용되므로 주의해야 한다.

건물분에 대해 매수인이 부담한 부가가치세는 공부상의 용도에 상관없이 입주자가 실제로 사용하는 용도에 따라 환급여부가 결정된다. 따라서 취득 당시부터 주거용으로 직접 사용하거나 임대하는 경우에는 부가가치세 면세가 적용되므로 부담한 부가가치세를 환급받을 수 없다.

취득 당시에는 업무용으로 사용하여 부가가치세를 환급 받았다가 중도에 주거용으로 전환하는 경우에는 환급받은 부가가치세를 반납해야 한다. 다만 건물은 부가가치세 과세기간이 지날수록 5%의 체감률을 적용하여 과세표준을 계산하므로 건물금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세액도 줄어든다.

오피스텔을 보유하는 동안에는 법인세, 부가가치세, 종합부동산세, 재산세가 발생한다.

우선, 오피스텔을 업무용 또는 주거용으로 임대하는 경우 임대료 수입에 대해 각 사업연도소득에 대한 법인세를 내야 한다. 월임대료는 물론 보증금에 대한 간주익금도 계산하여 반영해야 한다.

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우에는 부가가치세 과세대상이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받아야 한다. 월임대료가 100만 원이라면 10만 원을 별도로 받아 부가가치세 신고시에 납부해야 한다. 임대보증금에 대해서도 간주임대료를 계산하여, 부가가치세 신고서에 반영하여 납부해야 한다.

오피스텔을 주거용으로 임대하고 있다면 부가가치세 면세 대상이므로 계산서를 발행해야 한다. 이 경우 부가가치세를 납부하지 않기 때문에 매입세액에 대해서도 공제받을 수 없다.

한편, 오피스텔은 기본적으로 공부에 따라 상업분 재산세가 적용된다. 그러나 소유자가 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나 주택으로 재산세 과세대상 변경신고를 한 경우에는 주택분 재산세가 부과된다. 보통 상업분 재산세보다 저렴하다는 이유로 주택분으로 변경하는데, 주택분 재산세를 납부하면 종합부동산세 납세의무도 생긴다는 점을 유의해야 한다.

종합부동산세 납세의무자 및 과세대상은 재산세를 그대로 준용한다. 따라서 오피스텔을 실제로는 주거용으로 사용하고 있더라도 재산세가 업무용으로 과세되고 있다면 종합부동산세도 업무용으로 매겨진다. 다만, 업무용 건물에 대해서는 종합부동산세가 과세되지 않고, 토지분에 대해서는 과세기준금액이 80억 원이기 때문에, 현실적으로 종합부동산세가 과세되는 일은 많지 않다.

법인이 오피스텔을 양도하는 경우에는 건물분에 대한 부가가치세와 법인세가 과세된다.

오피스텔을 업무용으로 사용했었다면 건물분에 대해 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부해야 한다. 양도가액에 토지와 건물가격이 구분되어 있지 않다면 공시가격에 따라 안분하여 건물가격을 계산하면 된다.

오피스텔을 처분한 양도차익에 대해서는 각 사업연도소득에 대한 법인세를 내야 한다. 특히 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 법인세 신고 시 양도차익의 22%를 추가로 부담해야 한다.

[국세일보 최윤정기자]